LES OBLIGATIONS DU VENDEUR D'UN BIEN IMMOBILIER

Publié le 30 Novembre

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LES OBLIGATIONS DU VENDEUR D'UN BIEN IMMOBILIER

De manière générale, le vendeur d'un bien immobilier a une obligation d'information. A cet effet, la loi lui impose de remettre à l'acquéreur un nombre important de diagnostics relatifs à l'immeuble ou d'informations relatives à la copropriété.

Il doit par ailleurs prendre toutes les dispositions pour permettre à l'acquéreur de prendre possession paisiblement du bien.

Enfin, le vendeur a également certaines obligations fiscales.

 

Les obligations d'informations

 

Le dossier de diagnostic technique

Depuis plusieurs années, la volonté du législateur est d'assurer une meilleure protection et une meilleur information de l'acquéreur par la remise de diagnostics obligatoires concernant l'état du bien et les risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes.

 

Diagnostics de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique(DPE) est un document qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer.

De quoi s'agit-il ?

Le DPE vise à évaluer la quatité d'énergie et de gazà effet de serre consommée ou dégagée par un logement.

L'initiative de faire réaliser un DPE appartient au vendeur du logement ou au bailleur.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire.

Lorsque le vendeur ou le bailleur réalise une annonce immobilière pour la mise en vente ou location de son logement, celle-ci doit :

- mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette énergie, lorsque l'annonce paraît en vitrine de l'agence immobilière ou est diffusée sur internet. L'étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorqu'elle est affichée en vitrine d'agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet,

- et / ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite.

Logements concernés

Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation lors de leur mise en vente ou mise en location, exepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

Réalisation du diagnostic

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire de diagnostiqueurs certifiés.

Le DPE doit être fait à partir d'un logiciel réglementé.

Pour mesurer la performance énergétique d'un logement, le diagnostiqueur doit utiliser 2 étiquettes :

- une étiquette énergie indiquant la consommation énergétique annuelle du logemant sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieur à 51 kilowattheures / m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m²);

-et une étiquette climat indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO² sur une échelle allant de A (émission faible, inférieur à 6 kilos d'équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d'équivalent carbone/m²).

Le DPE doit contenir les informations suivantes : 

- caractéristiques du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air,...)

- l'indication pour chaque catégorie d'équipement de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations,

- l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée,

- l'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable utilisée,

- le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application de l'échelle de référence selon le principe de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat,

- des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour ameliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité. 

Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d'études à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie.

 

Constat de risque d'exposition au plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb (crep) est un document qui donne des informations sur la présente ou non de plomb dans un logement. Ce document vise à informer le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projete d'acheter ou de louer.

De quoi s'agit-il ?

Le Crep est un diagnostic qui permet d'identifier la présence de plomb généralement dans les anciennes peintures d'un logement.

Le vendeur (ou le bailleur en cas de location) doit prendre l'initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel.

Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et être remis à l'acquéreur ou au locataire. Il doit également être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.

Logements concernés

Le Crep s'applique aux logements (maison, appartement) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

Réalisation du diagnostic

Le Crep doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés.Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur : 

- les revêtements du logement (peintures anciennes, plâtre, briques,...) y compris ses revêtements extérieurs (volets par exemple)

- et ses annexes dès lors qu'ils sont destinés à un usage courant (buanderie par exemple).

Si le Crep met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil de 1 mg/cm², le propriétaire doit procéder sans attendre aux travaux pour supprimer le risque d'exposition au plomb.

 

Etat d'amiante

L'état d'amiante est un diagnostic qui permet de repérer dans le logement la présence ou l'absence de materiaux ou produits contenant de l'amiante.

Le vendeur doit prendre l'initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel. Ce diagnotic doir être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Logements concernés

L'état d'amiante s'applique aux logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997.

Réalisation du diagnostic

L'état amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notamment de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Les investigations du diagnostiqueur doivent porter sur une liste de materriaux et produits répertoriés.

Durée de validité

La durée de validité de l'état d'amiante est illimitée sauf pour les diagnostics réalisés avanr janvier 2013 qui doivent être renouvellés en cas de vente.

Si la présente d'amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconise : 

- soit une évaluation périodique de l'état de conservation des materiaux ou produits contenant de l'amiante,

-soit une annalyse de rique approfondie, notamment à l'aide de mesures d'empoussièrement dans l'atmosphère,

soit des actions correctives et mesures conservatoires pouvant aller jusqu'a des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.

Conséquence en son absence

Si le vendeur ne fournit pas le diagnostic et que l'acquéreur découvre la présence d'amiante, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal d'instance pour vices cachés. 

 

Etat relatif à la présence de termites

De quoi s'agit-il ?

Il s'agit d'un document qui donne des informations sur le présence ou non de termites dans un logement.

Le vendeur doit prendre l'initiative de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel. Ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Logements concernés

L'état relatif à la présence de termites s'applique aux maisons individuelles et aux parties privatives des lots de copropriétés des immeubles collectifs.

Les logements concernés sont ceux situés dans les zones déclarées par un arrêté préfectoral comme étant infestée par les termites ou susceptible de l'être à court terme.

Pour savoir si le logement se situe dans une zone qui a fait l'objet d'un arrêté préfectoral, il est recommandé de consulter :

- la préfecture

- la mairie

- ou le site internet du département.

Réalisation du diagnostic

L'état relatif à la présence de termites doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel répondant à certains critères notament de certification. Il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Contenu du diagnostic

L'état relatif à la présence de termites réalisé par un diagnostiqueur doit mentionner : 

- le bien concerné,

- les parties visitées,

- et les éléments infestés par le présence de termites.

Durée de validité

L'état relatif à la présence de termites a une durée de validité de 6 mois.

Conséquence en son absence

Si le vendeur ne fourni pas de diagnostic et que l'acquéreur découvre la présence de termites, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal d'instance pour vices cachés.

 

Etat d'installation intérieure de gaz

L'installation intérieure de gaz est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations de gaz qui ont plus de 15 ans.

De quoi s'agit-il ?

L'état de l'instalation intérieure de gaz est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et de leurs biens.

Il doit être effectué à l'initiative du vendeur du logement.

Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente.

Logements concernés

L'état de l'installation intérieure de gaz est obligatoire pour tous les logements (appartement ou maison) :

- dont l'installation du gaz a plus de 15 ans

- ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans

A noter : les installations comprises dans les dépendances des maisons individuelles sont également concernés.

Qui doit réaliser ce diagnostic ?

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel répondant à certains critères notamment de certification. il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Comment réaliser ce diagnostic ?

L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité : 

- l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude saniatire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,

- l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires,

- l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de conbustion.

Le diagnostic est réalisé sans démontage des installations.

A savoir :

Si l'installation a été modifiée et a fait l'objet d'un certificat de conformité, il tient lieu d'état de l'installation de gaz s'il a été fait dpuis moins de 3 ans à la date où il est exigé. Pour être valable, le certificat doit avoir été visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l'industrie.

Durée de validité

Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans.

Conséquence en son absence

Si le vendeur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de gaz et que l'acquéreur découvre que l'intallation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du vendeur devant le tribunal de grande instance pour vices cachés.

En cas de location

De quoi s'agit-il ?

L'état de l'installations intérieure de gaz est un diagnostic qui vice à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et leurs biens.

Il doit être effectué à l'initiative du bailleur du logement.

Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics compris dans le dossier de diagnnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis au locataire au moment de la signature du bail.

Logements concernés

L'état de l'installation intérieure de gaz est obligatoire pour tous les baux d'habitation :

- dont l'installation du gaz a plus de 15 ans,

- ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Qui doit réaliser ce diagnostic ?

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel répondant à certains critères notamment de certification. il est possible de trouver un professionnel sur l'annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Comment réaliser ce diagnostic ?

L'état de l'installation intérieure de gaz décrit, au regard des exigences de sécurité : 

- l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude saniatire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz,

- l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires,

- l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de conbustion.

Durée de validité

Le diagnostic a une durée de validité de 6 ans.

Conséquence en son absence

Si le bailleur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de gaz et que le locataire découvre que l'intallation est défectueuse, il peut engager la responsabilité du bailleur devant le tribunal de grande instance pour vices cachés.

 

Etat de l'installation intérieure d'électricité

L'installation intérieure d'électricité est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations électriques d'un logement. Il est obligatoire pour toutes les installations d'électricité qui ont plus de 15 ans.

En cas de vente

De quoi s'agit-il ?

L'état d'installation intérieure d'électricité est un diagnostic qui vise à évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et de leurs biens.

Il doit être effectué à l'initiative du vendeur du logement.

Ce diagnostic doit être intégré aux différents diagnostics que forme le dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit être remis à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut à l'acte de vente.

Logements concernés

L'état d'installation intérieure d'électricité est obligatoire en cas de vente d'un logement dès lors que l'installation d'électricité a plus de 15 ans.

A savoir :

Les installations comprises dans les dépendances des maisons individuelles sont également concernés.

Qui doit réaliser le diagnostic ?

Le diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié.

Comment réalisé le diagnostic ?

Le diagnostic est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation éléctrique prope à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant. Il porte également sur l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur conditions de leur installation auregard des exigences de sécurité.

Le diagnostiqueur relève l'existence et décrit, au regard des exigences de sécurité, les caractèritiques et la présence des équipements suivants :

- un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité,

- au moins un dispositif différentiel de sensibilitéapproprié aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'instalation électrique,

- un dispositif de protection contre les surintensités adaptés à la section des conducteurs, sur chaque circuit,

- une liaison équipotentielle et une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche,

- les materielles électriques inadaptés à usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension,

- les conducteurs non protégés mécaniquement.

A savoir :

Une attestation de conformité visée par un organisme agréé par le ministre en charge de l'énergie (ou une déclaration de cet organisme) tient lieu d'état d'installation intérieure d'électricité si l'attestation a été établie depuis moins de 3 ans à la date à laquelle ce document doît être produit.

Durée de validité

Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans à partir de la réalisation.

Conséquence de son absence

Si le vendeur ne fournit pas l'état de l'installation intérieure de l'électricité et que l'acquéreur découvre que l'installation est défectueuse, il peut engager la responsablité du vendeur devant le tribunal d'instance pour vices cachés.

 

Etat de l'installation d'assainissement non collectif

Losqu'un logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, il doit être équipé d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l'objet d'un contrôle effectué par la commune. Ce contrôle donne lieu à un diagnostic. En cas de vente, les démarches doivent être accomplies à la fois par le vendeur et par l'acquéreur pour vérifier la bonne conformité de l'installation et, si besoin, engager des travaux.

De quoi s'agit-il ?

L'état de l'instalation d'assainissement non collectif est un diagnostic qui permet d'informer l'acquéreur de la conformité ou non de l'instalation avec la réglementation.

La vendeur doit annexer ce diagnostic au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) et le remettre à l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

Logements concernés

L'obligation de faire réaliser un état de l'installation concerne les maisons et immeubles non raccordés :

- soit parce qu'il n'existe pas encore de réseau de collecte des eaux usées,

- soit parce que le réseau ne peut pas se faire pour des raisons techniques.

Démarche

Le vendeur doit contacter le service public d'assainissement non collectif (SPANC) afin de convenir d'un rendez-vous pour faire effectuer le contrôle. Les coordonnées du SPANC sont disponible en mairie.

Contenu du diagnostic

Le SPANC contrôle l'installation et délivre un diagnostic en précisant si elle présente ou non :

- des dysfonctionnements

- et/ ou des risques pour la santé ou l'environnement.

En cas de problème constactés, des travaux de mise en conformité de l'installation sont necessaires.

Ces travaux de mise en conformité de l'installation sont à la charge du vendeur. Ce dernier peut néanmoins décider de ne pas les faire. Dans ce cas, il en informe le futur acquéreur qui décidera ou non d'acquérir le bien en l'état. Les travaux peuvent alors faire partie de la négociation financière. Dans tous les cas, ils devront être réalisés au plus tard 1 an après la signature de l'acte de vente.

Durée de validité

Le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de la promesse de vente ou de l'acte de vente.

 

Etat des servitudes "risques" et d'information sur les sols

Information sur le risque de radon

Une ordonnance du 10 février 2016 mentionne l'obligation pour le vendeur et le bailleur d'indiquer le risque d'exposition au radon dans l'état des risques naturels, miniers et technologiques et ce, au plus tard le 1er juillet 2017.

Un decret d'application doit préciper les conditions de mise en oeuvre de cette information.

Les informations contenues dans cette pages restent d'actualité et seront modifiées dès l'entrée en vigueur du texte.

L'acquéreur ou le locataire d'un bien immobilier doit être informé par le vendeur ou le bailleur des risque de pollutions auxquelles ce bien est exposé. Un état dee servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS), fondé sur les informations transmises par le prefet du département, doit être annexé au bail ou à la promesse de vente (ou à défaut, à l'acte de vente).

Biens immobiliers concernés

L'obligation de fournir un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols (ESRIS) concerne les biens situés dans les zones ou les secteurs suivants :

- périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risque technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le prefet,

- zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles oou des risque miniers résiduels approuvé par le prefet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposable à toute personne.

- périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques,

- plan de prévention des risque naturels prévisibles ou de risques miniers résiduels prescrit par le prefet,

- zones de sismicité

- secteur d'information sur les sols.

L'obligation s'applique à toute construction, à tout terrain, parcelle, ou ensemble des parcelles contigües appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.

La liste des communes concernées est arrêtée par le prefet du département.

Communes concernés

Pour chaque communes concernée, le prefet du département arrête :

- la liste des terrains présentant une pollution,

- la liste des risques à prendre en compte,

- la liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer.

L'arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée : 

- la note de prévention du ou des plans de prévention ainsi que des secteurs concernés, excepté pour les plans de prévention des risque technologiques,

- les extraits des documents graphiques permettant de délimiter les secteurs d'information sur les sols, les zones exposées aux risques,

- le réglement des plans de prévention des risques définissant notamment les prescriptions et obligations,

- le zonage réglementaire de sismicité 2, 3, 4 ou 5.

L'arrêté est affiché en mairie et publié au recueil des actes administratifs de l'état dans le département.

Un avis de publication de l'arrêté est inseré dans un journal diffusé dans le département.

Les documents peuvent être consultés en mairie ou à la préfecture où est situé le bien mis en vente ou en location. Ils sont directement consultables sur le site internet de la préfecture du département.

Réalisation

L'ESRIS est réalisé dirctement par le vendeur ou le bailleur par le biais d'un formulaire en fonctions des informations contenues dans l'arrêté préfectoral.

Le vendeur ou le bailleur peut remplir ce formulaire avec l'aide du professionnel (votre agent immobilier Guy Hoquet) qui intervient dans la vente ou la location.

Le vendeur ou le bailleur doit conserver une copie de l'ESRIS daté et signé par l'acquéreur ou le locataire pour être en mesure de prouver qu'il a bienété remis.

Durée de validité

L'ESRIS doit avoir été réalisé moins de 6 mois avant la signature de la promesse de vente (ou à défaut à l'acte de vente) ou du bail.

Obligation d'information complémentaire

si le bien a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité pour catastrophe naturelle ou technologique, le vendeur est tenu de le mentionner dans l'acte de vente.

Le bailleur est également tenu de signaler au locataire le versementde cette indemnité pour sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire du logement ou dont il a été lui-même informé.

 

Maison à vendre 

Maison Saint-Hilaire-de-Riez (85270)

Maison Saint-Gilles-Croix-de-Vie (85800)

Maison Notre-Dame-de-Riez (85270)

Maison Le Fenouiller (85800)

Maison Coex (85220)

Maison Givrand (85800)

Maison Saint-Révérend (85220)

Maison Saint-Maixent-sur-Vie (85220)

 

Terrain à vendre

Terrain Saint-Hilaire-de-Riez (85270)

Terrain Saint-Gilles-Croix-de-Vie (85800)

Terrain Notre-Dame-de-Riez (85270)

Terrain Le Fenouiller (85800)

Terrain Coex (85220)

Terrain Givrand (85800)

Terrain Saint-Révérend (85220)

Terrain Saint-Maixent-sur-Vie (85220)

 

Appartement à vendre

Appartement Saint-Hilaire-de-Riez (85270)

Appartement Saint-Gilles-Croix-de-Vie (85800)

Appartement Notre-Dame-de-Riez (85270)

Appartement Le Fenouiller (85800)

Appartement Coex (85220)

Appartement Givrand (85800)

Appartement Saint-Révérend (85220)

Appartement Saint-Maixent-sur-Vie (85220)

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